日銀の金利と住宅ローン金利の関係とは？

今回、日銀がマイナス金利を発表したことで、このような質問がありました。

https://t.co/j27KXoRZDe
住宅ローン金利は日銀金利とは別物なんやろか？

— ぱーぶ (@m_tomas) 2016, 1月 29

ということで再度解説をしていきたいと思います。

日銀の金利は住宅ローン金利とどのような関係になるのだろうか。

まず、日銀の金利と住宅ローン金利自体は別のものであると答えておきます。
ここでいう日銀の金利とは、昨日29日に発表されたマイナス金利のことを指すのだと思われますが、こちらは、銀行が日銀に預けているお金に対して支払う金利のことです。
銀行は常々日銀にお金を預けています。
銀行は預金をベースに一定割合の額を日銀に預けておく必要があるからです。
万一の破たんに備えて。

それ以外にも、お金が余っていたら日銀においています。
だって、そんな大量のお金、実際に保管するのも難しいですよね。
タンス預金するんだったら、何個タンスが必要なんだ、っていう。
防犯上からも、日銀に置いておくことが望ましい。
それに加えて金利ももらえるなんて二度おいしい・・・というわけです。

住宅ローン金利は民間の金融機関が利用者に提示する金利である。

日銀の金利が日銀が民間の金融機関の銀行に対して提供する金利であるのに対して、住宅ローン金利というやつは、民間の金融機関が住宅ローンの利用者に提示する金利です。
まあ、商品の一つですね。
だから、究極的には、民間の金融機関はその金利を好きに設定できる。
もちろん、ほかの銀行との競争に負けたりしたらまずいので、本当に好き勝手できるわけではないのですが。

日銀のマイナス金利がなぜ住宅ローン金利に影響するのか。

住宅ローン金利は究極的には銀行の商品、と言いました。
そして、その金利も自由に設定できる、と。

では、なぜ、日銀のマイナス金利が住宅ローン金利に影響するのでしょうか。

お金は常に高い利回りを求めて動く。

私たち利用者からすると銀行から住宅ローンを借りるのは借金の一つです。
でも、銀行からみると、それは一つの投資行動。
住宅ローンを貸す。それによって金利収入を得ているわけです。
お金には色がありませんから、常に高い金利を追い求める。

日銀のここ数年の銀行預金に対する金利は0.1％でした。
これが何を意味するか分かりますか？

つまり、0.1％以下の利回りの投資をするくらいなら、日銀に預けておくことが合理的である

というインセンティブを銀行に与えていたわけです。
日銀が0.1％の利息をつけてくれる以上、だれも、住宅ローンを0.025％で貸そうとは思いませんよね。
だって、それなら日銀に預けていた方がいいもの。

そんな感じで日銀の金利＝貸出の下限を示すもの、ということができそうです。
日銀においておくか。投資するか。どっちがお得か。という判断が常につきまとうからです。

実際には住宅ローンには保証料や保険料が上乗せされるので、もっと高い水準になります。

昨日の29日に日銀は金利をマイナスに引き下げました。
これによって、銀行には、「お金を取られるくらいなら、金利が低くたって貸したほうがよさそうだ」と判断することになるでしょう。
そのため、住宅ローン金利が引き下げられることが期待される、というわけなのです。

もう一つのルート：国債。

日銀は現在、国債を銀行から買い取ることで銀行に資金供給しています。
銀行は受け取ったお金をうまく投資できずに、結局日銀に預けています。
でも、日銀にお金を預けるとマイナス金利を取られるのだとしたら？
国債売りたくないですよね。そんなにお金増えても困るし。
ということで国債の人気が上がります。
人気が上がると価格が上昇します。
国債は価格が上昇すると利回りが減少します。

そして、10年物国債の利回りは長期固定の住宅ローン金利のベースになります。
ということで、住宅ローン金利は再度下がるだろうと予測できるわけです。

まとめ。

日銀の金利と住宅ローン金利は直接関係があるわけではないけれど、お金は（金利が）低いところから高いところに流れるという性質をもつ以上は、金利の上げ下げには大きく影響を受けるということです。
ましてや、日銀金利。日本に住んでいる以上は影響なしに生活は難しいでしょう。

日銀が住宅ローン金利に影響及ぼす経路として主なものは以下の２点。

１・銀行が日銀に預けているよりも信用力の高い個人に貸した方がお得って考える。結果、住宅ローン金利が下がる。
２・銀行が日銀に国債を売ってお金を日銀に預けるよりも、国債を保有していたいって考える。結果、国債利回りが下がって住宅ローン金利が下がる。

ということですかね。

ただ、今回のマイナス金利発表にはおまけがありまして。
現在預けている銀行の預金に対しては引き続き0.1％の利息をつけるとのこと。
つまり、影響は思っているよりも少ないのかもしれません。
それでも、今後増加する日銀口座にある銀行の預金はマイナス0.1％になるのであれば、銀行サイドの国債需要が増えることは間違いないでしょうから、住宅ローン金利は上記２の経路で下押し圧力がかかってくることは間違いないでしょう。

以上